Depuis 2007, LEGO construit une ville, brique par brique.
Les Modular Buildings sont une série iconique, adulée par les collectionneurs comme par les investisseurs. Design expert, continuité annuelle, rareté des anciens sets… et performances qui font rougir le CAC40.
Dans cet article, on explore l’histoire de cette gamme, ses créateurs, son évolution technique, et pourquoi elle est devenue l’équivalent LEGO d’un bon vin millésimé.

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Historique de la gamme Modulars

Une gamme à part dans l’univers LEGO

Lancée en 2007 avec le Café Corner (10182), la série des Modular Buildings se distingue immédiatement par :

• Un design plus adulte, pensé pour les fans (AFOLs)
• Une complexité technique supérieure aux sets grand public
• Une logique d’interconnexion : chaque bâtiment s’emboîte dans une ville modulaire
• Une sortie annuelle régulière, qui en fait un rituel attendu (et parfois redouté) chaque début d’année

En clair : c’est un peu la version LEGO de l’immobilier de prestige. Chaque set est une adresse de standing dans votre rue pavée imaginaire.

Les architectes de briques : LEGO designers à l’œuvre

Plusieurs designers de renom ont apposé leur signature sur ces bâtiments miniatures. Parmi les plus notables :

• Jamie Berard – Le grand architecte de la gamme. À lui seul, il a conçu les débuts fondateurs et a défini le style visuel sobre, détaillé et bourré de techniques avancées.
• Wes Talbott – A contribué à la montée en complexité des intérieurs et à l’ajout de plus de storytelling visuel dans les sets récents. Il a, pour la petite histoire, débuté sa carrière en designant les sets Elves.
• Chris McVeigh – Un AFOL devenu designer LEGO, qui a apporté une touche très personnelle à des sets comme le Museum d’Histoire Naturelle

Chaque designer amène son lot d’innovations de construction (toits en diagonale, façades texturées, escaliers dérobés…) tout en respectant les codes établis : format de base 32×32 (sauf exceptions qui confirment la règle), trottoir, connecteurs latéraux, toilettes parfois bien cachés.

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Evolution des sets (2007 – 2025)

Depuis 2007, la gamme n’a cessé d’évoluer :

• Nombre de pièces en hausse constante : de 2056 pièces pour le Café Corner à plus de 4000 pour certains modèles récents.
• Niveau de détail croissant, avec l’apparition de véritables intérieurs meublés à partir du Green Grocer (10185).
• Augmentation du MSRP (prix public conseillé), parfois justifiée, parfois… moins. On vous laisse juger.

Évolution du nombre de pièces : toujours plus de briques

Depuis 2007, les sets Modular Buildings suivent une tendance bien visible : plus de complexité, plus de détails… donc plus de pièces. Petit comparatif pour s’en convaincre :

• Entre 2007 et 2025, le nombre moyen de pièces par set est passé d’environ 2100 à plus de 3000.
• Cette hausse reflète l’ambition croissante des designers, mais aussi une demande du public AFOL pour des constructions plus immersives et plus “display-friendly”. C’est peut-être aussi une volonté de produire des sets plus onéreux.

L’arrivée de sets « spéciaux » comme Assembly Square ou le Musée a poussé les limites du format 32×32 traditionnel, avec des constructions vraiment massives et détaillées.

Prix public et coût par pièce : inflation ou évolution maîtrisée ?

Le prix public (MSRP) a, lui aussi, grimpé progressivement depuis les débuts de la gamme. Les premiers sets étaient vendus dans une fourchette entre 140 et 150€, pour atteindre les 200€ et (beaucoup) plus actuellement.

Les plus observateurs noteront une rupture dans la politique des prix, un moment “avant/après” Assembly Square en 2017. Nous en reparlerons dans le prochain article, intégralement consacré à ce set Anniversaire…

Alors, ouiiiii, vous allez me dire “C’est normal que les prix montent, il y a plus de pièces dedans, les sets sont plus gros donc plus chers”. Alors on peut regarder un indicateur très prisé de certains collectionneurs, ceux qui en veulent pour leur argent : le prix par pièce (PPP pour les initiés). Le prix par pièce c’est un peu comme quand vous comparez deux marques de biscuit dans votre supermarché, en regardant le prix au kilo. Oui, il y en a bien un qui est moins cher que l’autre au kilo, mais cela ne vous renseigne pas énormément sur la qualité nutritionnelle de ce qu’il y a dedans. Un gros set LEGO avec 5000 pièces 1×1 basiques qui coûte 100 € aura un bien meilleur PPP (100 € / 5000 pièces = 2 centimes par pièce) qu’un set avec licence de 1400 pièces (dont 4 minifigurines et quelques grosses pièces uniques au set) au même prix (100 € / 1400 pièces = 7 centimes par pièce). Mais lequel vous allez préférer ? C’est un choix personnel.

En bons obsessionnels de la donnée, on ne va pas passer à côté d’un graphique, représentant le PPP de chaque set Modulars depuis la création de la gamme :

Le prix par pièce semble plutôt stable dans le temps (on verra dans l’article sur Assembly Square que ce n’est pas si simple), à une valeur plutôt basse pour LEGO (7 centimes la pièce), donc plutôt bon marché au vu de la quantité dans la boîte.
Malgré l’inflation et la hausse générale des prix LEGO, la gamme Modular reste relativement compétitive en prix/pièce comparée à d’autres séries “18+”.
L’évolution est toutefois sensible depuis 2022, avec une hausse du prix par pièce, possiblement liée à :

• L’augmentation du nombre de pièces sérigraphiées
• Les nouvelles couleurs ou formes spécifiques
• La marge de manœuvre créative laissée aux designers. (Il faut savoir qu’à l’origine, sur les premiers sets de la collection, les designers ne devaient choisir, pour leur Modular Building, que des pièces existantes et actuellement en production pour limiter les coûts. Après les premiers succès, LEGO retira cette règle).

LEGO optimise, mais à quel prix ?

LEGO semble chercher un équilibre entre valeur perçue et rentabilité. En offrant plus de pièces, plus de détails, mais en augmentant aussi discrètement les prix, la marque maintient l’attrait tout en gérant ses coûts. Pour les collectionneurs-investisseurs, cela rend les anciens sets encore plus précieux, car ils alliaient qualité de construction, faible prix/pièce et rareté.

Le Modular Building, c’est un peu comme le vin : plus le temps passe, plus le prix grimpe… sauf que celui-ci ne se boit pas (sauf en cas de frustration intense devant une pièce manquante).

En observant cette chronologie, plusieurs tendances lourdes se dessinent :

• Montée en gamme constante (plus de pièces, plus de détails)
• Prix en hausse (parfois plus vite que l’inflation)
• Rareté organisée : sets disponibles en moyenne 2 à 3 ans, puis pouf, ruptures définitives
• Les anciens sets prennent rapidement de la valeur sur le marché secondaire, avec des performances qui feraient rougir un ETF MSCI World

Bref, LEGO a inventé la série immobilière la plus stable au monde, sans crise des subprimes, ni permis de construire.

Durée de commercialisation : combien de temps sont-ils restés en rayon ?

Les sets Modular suivent généralement un cycle de vie relativement long par rapport aux sets LEGO classiques. En voici une représentation graphique :

Les quatre sets avec les histogrammes en vert sont encore en vente (plus pour longtemps pour le Boutique Hotel). Le set 10255 Assembly Square a battu tous les records (des Modulars) en restant sept ans en rayons. Pas mal pour un set commémorant les 10 ans de la gamme. Il aura presque été contemporain du set anniversaire des 20 ans (il y en aura un c’est certain).

La durée moyenne de commercialisation est de 49 mois avec des exceptions notables :

• 10218 – Pet Shop (67 mois) et 10255 – Assembly Square (86 mois) qui semblent avoir joué le rôle de “sets de référence durables”. Dans ce cas, on peut parler de piège de liquidité : Vous avez investi 200 (ou 300) € qui dorment pendant assez longtemps, et votre stock de carton ne désemplit pas…
• Quelques sets ces dernières années (Brick Bank, Downtown Diner, Corner Garage) qui sont restés 36 mois en rayons, montre en main ! Ces sets performent généralement mieux sur le marché secondaire. La rareté a un prix !

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Rareté : disponibilité et valeur sur le marché secondaire

Deux indicateurs principaux sont utiles pour évaluer la rareté :

Ancienneté (temps écoulé depuis le retrait)

Plus un set est retiré depuis longtemps, plus il devient rare, surtout s’il n’a pas été acheté massivement à sa sortie.

Set	Année de retrait	Ancienneté (années)
10182 – Cafe Corner (2007)	2009	16 ans
10185 – Green Grocer (2008)	2010	15 ans
10211 – Grand Emporium (2010)	2014	11 ans
10232 – Palace Cinema (2013)	2017	8 ans
10270 – Bookshop (2020)	2023	18 mois

Les premiers sets sont quasiment introuvables scellés, et atteignent des prix exorbitants (ex : 1000€+ pour Café Corner neuf).

Volume de ventes (Bricklink)

En croisant avec Bricklink, on peut distinguer :

• Des sets anciens mais fréquemment vendus → valeur élevée, mais pas forcément rarissimes
• Des sets peu listés, peu vendus → faible liquidité, vraie rareté

Exemple : Pet Shop est ancien mais très stocké ; Town Hall, en revanche, combine faible disponibilité commerciale initiale + durée courte + prix élevé de base, et devient un véritable graal AFOL.

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• La durée de commercialisation est relativement stable autour de 3 à 4 ans.
• Certains sets (souvent les plus anciens) sont devenus très rares et très cotés.
• Les sets avec une faible diffusion initiale et un retrait rapide sont les plus recherchés, même s’ils n’étaient pas les plus appréciés à leur sortie.

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Analyse des prix de revente et de la rentabilité des Modular Buildings

Pour cette section, on s’appuie sur les prix moyens observés sur Bricklink en 2025 pour les sets complets neufs scellés (MISB) vendus en euro, sur les 6 derniers mois (Décembre 2024 – Juin 2025). Les données d’origine (prix public de sortie, durée de commercialisation) viennent de Brickset. Seuls les sets retirés depuis plus d’un an figurent dans le tableau.
Nous allons comparer :

• Le prix public initial (MSRP)
• Le prix moyen actuel neuf
• La rentabilité brute
• Le CAGR (taux de croissance annuel composé)

Tableau de synthèse des performances des sets

Détail des indicateurs

Pour plus de détails, je vous invite à (re)découvrir la méthodologie du blog Brickollect : tous les calculs y sont expliqués !

Rendement brut

Formule :
(Prix revente – Prix d’achat) / Prix d’achat

Il permet de visualiser rapidement la plus-value potentielle, sans prendre en compte la durée de détention.

Exemple :
Un set acheté 150 € et revendu 600 € = + 300 %

CAGR – Taux de croissance annuel composé

Formule :
(Valeur finale / Valeur initiale) ^ (1 / nombre d’années) – 1

Le CAGR indique le rendement annuel moyen, lissé dans le temps. Plus réaliste que la rentabilité brute si on compare plusieurs sets sur des durées différentes. Ce rendement représente la rémunération de votre stock chèrement entreposé durant de longues années…

CAGR par set LEGO Modular

Les sets avec l’icône 🔍 ont leur propre analyse ! Cliquez dessus ! (si vous avez un peu de temps devant vous)

Exemple :
Un rendement de +500% sur 15 ans donne un CAGR de 12,2%, ce qui reste impressionnant… même face à la bourse.

Neuf ou d’occasion ?

• L’écart de prix entre un set neuf MISB et un complet sans boîte peut atteindre 30 à 50%. L’état a une importance capitale. C’est cependant moins vrai pour les sets les plus récents, où la décote de l’occasion est d’environ 20 %.
• Les collectionneurs/investisseurs veulent souvent du parfaitement scellé, ce qui raréfie les pièces sur le marché.

Ce qu’il faut retenir des performances passées

Déjà, rien n’augure le futur. Ensuite,

Les bons élèves

• Café Corner, Green Grocer, Fire Brigade → une explosion de valeur sur plus de 10 ans
• Ils combinent faible diffusion initiale, effet pionnier et mythologie AFOL

Les “efforts à poursuivre”

Les sets récents ou encore disponibles n’ont pas encore connu de véritable envolée. C’est logique : l’offre est encore là, la demande n’est pas pressée et de nombreux amateurs en ont acheté pour profiter d’un historique de performance exceptionnel… Ces éléments pris en compte vont retarder (ou annuler ?) l’envolée des prix sur le marché secondaire les prochaines années.

Et demain ?

• Le prix par pièce moyen des Modulars récents reste compétitif (autour de 0,07 €/pièce). C’est un bon signal.
• Si LEGO continue son rythme d’un set par an, la collection garde un cadre stable et prévisible, idéal pour les fans… et les investisseurs patients. Une collection forte de plusieurs dizaines de sets, parfaitement adaptables entre eux, avec un thème fort et immédiatement reconnaissable : les clés du succès à long terme.
• Les sets ayant un design marquant, un thème populaire ou une architecture unique (ex : Parisian Restaurant, Natural History Museum) sont plus susceptibles de prendre de la valeur à long terme.

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Conseils pour bien collectionner (ou investir) dans les Modular Buildings

Les Modular Buildings LEGO, c’est un peu le Saint Graal pour les collectionneurs : beaux, imposants, réguliers, et avec une communauté dédiée. Mais comme tout bon investissement, il y a quelques subtilités à connaître pour éviter de se transformer en agent immobilier en plastique surendetté. Les chiffres peuvent faire rêver : des sets qui doublent, triplent voire quadruplent de valeur en quelques années. On parle de CAGR qui ferait pâlir un portefeuille boursier. Mais soyons lucides : tous les investissements en LEGO ne sont pas égaux, et les Modulars, malgré leurs qualités, présentent quelques risques spécifiques à ne pas ignorer.

Prix d’achat : le bon moment, c’est avant

• Acheter au prix public est presque toujours une bonne idée pour un Modular.
• Mieux : surveiller les petites promotions (5-10%) sur le Shop LEGO ou chez les revendeurs pendant l’année de sortie.
• Évitez de trop attendre : certains sets restent deux ans, d’autres cinq, mais quand le retrait arrive, les prix s’envolent vite.

Conseil malin : LEGO annonce rarement la date de retrait, mais les ruptures de stock prolongées sont souvent un signal. Si c’est “temporairement indisponible” trois mois de suite, préparez-vous à dégainer.

Stockage : c’est gros, c’est lourd, et ça prend la poussière

Un Modular, c’est une boîte énorme, qui pèse 3 à 4 kg.
Donc avant de faire du stock, pose-toi la question :
As-tu vraiment la place d’en empiler six dans un placard ?

Conseils :

• Si vous achetez pour investissement : stockez dans un endroit sec, tempéré, à l’abri du soleil
• Les coins de boîte cornés ou décolorés réduisent la valeur revente
• Évitez les greniers humides ou les caves pleines de rats nostalgiques qui veulent eux aussi participer à la fête

Une collection de 10 Modulars scellés, c’est l’équivalent volumique d’un mini-frigo (sérieux). Anticipez. Investir dans des Modulars, c’est aussi investir dans des étagères solides, un bon système d’archivage… ou une pièce dédiée. Pas toujours possible, ni rentable.

Durée d’attente : la patience paie, jeune padawan

C’est la règle d’or : la vraie plus-value se fait après le retrait du marché, et rarement avant.

Observations :

• Les sets mettent 1 à 2 ans après leur retrait pour commencer à grimper (pas tous…)
• Les hausses marquées s’observent après 4 à 5 ans
• Les sets très populaires ou atypiques (Café Corner, Diner…) prennent de la valeur plus vite
• Vendre trop tôt (dans la première année de rareté) ne maximise pas le gain.
• À l’inverse, attendre 10 ans peut exposer à une stagnation si LEGO sort une réédition ou un set très similaire.

Conseils :

• Achetez le set, oubliez-le 5 ans
• Ne cédez pas à la tentation de vendre trop tôt pour un +20%
• Suivez l’évolution sur Bricklink une fois le set retiré : courbes, offres, rareté

Moralité : ne collectionne pas pour revendre “vite”, mais pour revendre “bien”.
Astuce : créez un tableau de suivi avec date d’achat, prix payé, et date estimée de revente.

Revente : où, quand, comment ?

Quand l’heure du flip arrive (sans honte, on est entre adultes), visez les canaux les plus rentables :

• Bricklink / eBay / Leboncoin : bonne visibilité, mais gestion manuelle
• Facebook Marketplace ou groupes AFOL : peu de frais, bonne cible
• Salons de collection : plus local, mais plus sécurisé

Conseils :

• Prenez de belles photos, soyez transparent sur l’état
• Soyez prêt à attendre : la revente n’est pas toujours instantanée
• Emballez solidement : on ne plaisante pas avec un Café Corner à 1200 €

Anticipez les frais de port et la protection : un carton mal fermé peut ruiner votre rentabilité ET votre réputation.

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Les risques (soyons sérieux)

Oui, les Modulars peuvent afficher des rendements impressionnants — certains ont doublé, voire triplé de valeur en quelques années. Mais attention : derrière les jolis pourcentages se cache un risque bien réel.
Un Modular, c’est :

• Beaucoup d’argent immobilisé sur un seul produit
• Un gros carton difficile à cacher dans un tiroir
• Et une valeur qui s’effondre si la boîte est abîmée, ou si LEGO réédite un modèle similaire
• Un risque conséquent lors de l’expédition

En clair, investir 250 € dans un set comme le Police Station, c’est mettre tous ses œufs dans une seule grande boîte. Si le marché se retourne, ou si LEGO sort une version “remasterisée” dans 3 ans, votre trésor de guerre peut perdre de sa superbe, même s’il existera toujours des fans pour vouloir LE set original.
Le marché LEGO n’est pas une science exacte, même pour des gammes aussi stables que les Modulars. Un changement de politique chez LEGO, une baisse d’intérêt des collectionneurs, une surproduction en fin de vie… et la courbe de prix peut stagner, voire chuter.

Un set à 250 € revendu 750 € dans 5 ans, c’est alléchant. Mais attention :

• C’est une grosse somme immobilisée dans un seul item.
• Un seul problème (boîte abîmée, nouvelle version LEGO similaire, marché qui se retourne) et la revente devient plus difficile.
• Contrairement à un portefeuille de petites minifigs ou de sets plus compacts, ici tu ne peux pas lisser le risque facilement.

Exemple : si tu stockes 4 Modulars à 250 €, tu as 1000 € immobilisés. Si le marché baisse de 15 %, tu perds 150 € d’un coup… sur 4 cartons qui te bloquent une étagère entière.

C’est pourquoi il est sage de :

• Diversifier vos sets (ne pas miser que sur un Modular)
• Limiter le nombre de boîtes identiques
• Et ne jamais investir de l’argent dont vous aurez besoin dans 6 mois

En résumé : oui, un Modular peut rapporter gros. Mais c’est un peu comme une voiture de collection — ça prend de la place, ça demande des soins, et il faut accepter un soupçon d’incertitude.

Les Modulars ont eu un engouement très fort post-2020, dans une période où les gens avaient du temps, du budget et envie de créer chez eux. Mais si demain LEGO sature la gamme, ou si le public évolue, la demande peut ralentir.

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Conclusion : une collection qui se mérite (et qui se mesure en kilos de plastique)

Si vous êtes arrivé jusqu’ici, bravo. Vraiment. Peu de lecteurs ont le courage de digérer autant de chiffres, de sigles et de réflexions sur des immeubles miniatures. Il faut dire que vous venez de traverser l’équivalent LEGO d’un audit financier croisé avec une visite guidée d’un centre-ville en briques.
Vous savez maintenant que les Modular Buildings, ce ne sont pas que de jolis façades Art Déco : ce sont aussi des objets de valeur, des volumes à stocker, des paris à moyen terme… et parfois des pièges déguisés en chef-d’œuvre.
Mais surtout, ce sont des pièces emblématiques qui donnent du sens à une collection, racontent l’histoire d’une gamme, et font briller les yeux des fans (petits ou grands), collectionneurs discrets ou flippers assumés.

Les Modulars sont des pièces maîtresses dans une collection LEGO, mais comme tout gros placement, ils demandent de la réflexion, de la patience et un peu de recul. On ne stocke pas un immeuble comme une minifig, et plus c’est gros, plus ça fait mal si ça chute.

Tu veux toujours acheter 5 exemplaires de Brick Bank ? Très bien, mais mesure aussi la taille de ton coffre-fort (ou de ton garage).

Alors merci d’avoir lu, merci de collectionner, et surtout… collectionnez les briques, pas la poussière.

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